東京のマンション価格はバブル前の経済水準に回復…日本の不動産に対する世界の投資家の関心

[글로벌 현장]

ソウルのアパート価格が急騰する中、東京のアパートを購入しようとする投資家がますます増えており、ソウルのアパートの約 70% です。 昨年の東京のアパートの平均価格と平方メートルあたりの価格。

すでに上昇している東京のマンション価格がさらに上昇するかどうかも興味深い。 まさに、東京のマンション投資の成否を決める要素です。

東京湾周辺にタワーマンション（20階建て以上の高層マンション）が集中する豊洲は、2000年の3000万円（約3億8000万ウォン）から2012年には4000万円と8000万円を超えた2020 年には 8 年間で 2 倍以上になりました。

高級住宅街目黒では、マンション価格が2000年の5000万円から2020年には1億円以上へと倍以上に上昇。 20年かけて中野で3000万円から6000万円超、5000万円から8000万円超。 総じて、住宅価格の上昇率は、高級住宅地や高層マンションが建ち並ぶ地域で高くなっています。

需要分析は、2 倍以上に上昇した東京のマンション価格の方向性を予測するための鍵となります。 これを行うために、専門家は、最大の消費者である日本人の不動産に対する認識を知ることを勧めました。

不動産を失敗する可能性が低い投資と見なす韓国人とは異なり、日本人は一般的に不動産を投資対象とは見なしていません。 車と同じように、不動産は購入するとすぐに減価償却が進み、徐々に価格が下がっていきます。

専門家によると、月々の家賃を払って家を借りたり、職場から地下鉄で1時間離れた郊外に一戸建てを建てたりする考え方が根強い。

日本人が不動産を投資手段とは考えていないという神話が生まれたのは、1990 年代初頭のバブル崩壊後の不動産市場の暴落の痛みが骨の髄まで深かったからだと分析されています。 昨年、東京のマンション価格はバブル前の水準に戻ったとはいえ、全体としてはバブル期の住宅価格と比べるとまだ大きな差があります。

日本の住宅モデルが月額賃料や郊外地主ではないことは、総債務返済比率 (DTI) が 5 倍以下、つまり、住宅ローンの返済期間が 5 倍以内であるという式と密接に関係しています。年俸。

都民の平均年収は596万円なので、5倍の3000万円で買える家を選ぶ。 しかし、東京の下町のアパートの価格は、日本のサラリーマンが年収を得るのに19年かかるほどに上昇している. 1億円を超えるシティタワーマンションはまるで別世界。

平均的な日本人は、住宅価格が比較的安い郊外や大都市圏の不動産を購入せざるを得ませんでした。

しかし、都心部や大都市圏の一部のマンション価格がバブル前の水準に戻っていることからもわかるように、現在、日本の不動産市場は信念とは逆の方向に動いています. . 不動産は車のようなもので、購入するとすぐに価格が下がるという考えとは裏腹に、中古マンションの価格も上昇します。

不動産情報技術（ＩＴ）会社のハウスマートによると、豊洲、晴海、勝どき、品川など東京湾周辺のタワーマンションの価格は昨年１２月から２年間で平均２０％上昇した。 2019. . このエリアのタワーハウスの多くは、建築時の販売価格を上回るお買い得価格となっています。

日本人は自国の不動産を投資対象とは考えていないため、韓国、中国、東南アジアなどの外国人投資家が楽しんでいると説明されています。 特に、習近平政権が不動産投機を厳しく規制しているため、中国人投資家による購入が大幅に増加しています。

日本政府の入国制限で日本への訪問は不可能と言われていますが、中国人投資家は5000万円相当の品物を目にすることなく購入しています。

バブル崩壊の衝撃と恐怖を骨の髄まで抱えていた親世代とは異なり、住宅暴落の苦い記憶を経験していない世代だ。 毎日1時間以上混雑した地下鉄で通勤するよりは、いくら高くても都心に住んだほうがいいと思います。 月３００～４００万ウォンを払うより家を買ったほうがいいと考える世代でもある。

パワーカップルの前では、「ホームエクイティローンとしてのローンは年収の5倍以内」という原則も無効です。 親世代とは異なり、共働きの年収は1400万円。 これは、平均的な日本のサラリーマンが 1 人で働く場合の 2 ～ 3 倍です。 東京のアパートの価格は日本の労働者の年収の 19 倍にまで上昇していますが、彼らの年収の 10 倍にも満たない.

10年間続いた日本の超低金利も、有力夫婦が高層マンションを購入する理由だ。 1990 年には、日本の住宅ローン金利は平均 8% を超えていましたが、現在は 1% を下回っています。 同じ金額を住宅担保ローンで借りた場合、現在の毎月の返済額は 1990 年の約 2 分の 1 から 3 分の 1 になります。

日本最大の人材・不動産情報会社リクルートグループによると、2020年の首都圏のマンシ​​ョン購入者に占める共働き世帯の割合は59.9％。 2001 年だけでも、共働き世帯の割合は 35.4% でした。

需要は増えていますが、供給は一定ではありません。 昨年、大都市圏の新築マンション数は 32,500 戸で、供給が最も多かった 2000 年のレベルの 3 分の 1 でした。 好立地のエリアは限られますが、少しでも供給を増やしたいと考え、建設会社はタワーマンションを建てるケースがほとんどです。 統計によると、大都市圏の新築マンションの 4 分の 1 がタワー マンションです。

ダラス連邦準備銀行が 2 月中旬に発表した「主要 25 か国の国際住宅価格」に関する四半期報告書によると、2019 年末から 2021 年第 3 四半期にかけて日本の住宅価格は 2% 上昇しました。 89.82 から 91.26 まで。 春に）。

韓国の住宅価格は 150.95 から 180.96 に 20% 上昇しました。 日本の10倍。 25 か国の平均成長率は 17% に達し、カナダは 38%、米国は 21% 増加しました。 日本は、スペイン (1%) とともに、世界で最も物価が安い国でした。

最近では、ゴールドマン サックス、ブラックロック、シンガポール投資公社 (GIC) などのグローバル投資ファンドが日本の不動産市場に群がっています。 日本の不動産市場に参入する理由として、主要なグローバルプレーヤーは一貫して「先進国の中で最も安い価格」を挙げています。

東京（日本）＝チョン・ヨンヒョ韓国経済特派員[email protected]