ダイシン グローバル コア REITs の日本資産が所在する東京は、最近、魅力的な投資先として注目されています。 日本は低金利のため、金融コスト負担が少なく、為替ヘッジによる追加効果が期待できます。

ダイシン グローバル コア REIT は、含まれる資産からの賃貸収入に基づいて売上を生み出します。 ダイシン グローバル コア REIT は、個々の資産の競争力が REIT のファンダメンタルズに直結する仕組みです。 リッツは、▲ 日本の東京にある 2 つのオフィス ▲ 日本の東京にある集合住宅 1 ヶ所と、ポーランドのスヴィボジンにある物流センターをポートフォリオに含める予定です。

◆日本の不動産に「誠実」なダイシングループ

ダイシン グローバル コア REIT の初期資産ポートフォリオの大部分は、日本の不動産で構成されています。 REIT は、日本の 3 つの商業用不動産サイトに合計 3,062 億ウォンを投資しました。 これは、REIT が資産を組み込むために費やす総投資コスト 3,998 億ウォンの 77% に相当します。 残りの金額は、ポーランドのスヴィボジンにある Amazon 物流センターの購入に使用されます。

ダイシン グローバル コア REIT の特徴の 1 つは、ダイシン フィナンシャル グループ子会社のパイプラインを利用して資産を調達するという、グループの投資性向の影響を強く受けたことです。 REITは、大信証券、大信アセットマネジメント、大信F&Iなどのグループ会社を経由した資産に投資します。

ダイシンフィナンシャルグループは、日本の不動産投資を好むことで定評があります。 2015年以降、ほとんどの国内証券会社が日本での業務を縮小していましたが、2020年に大新証券が「大新証券東京事務所」を「大新証券東京株式会社」に格上げしました。 現在、ダイシングループ子会社がダイシンアセットマネジメントを通じて国内12物件の不動産に直接投資を行っています。

さらに、ダイシン アセット マネジメントは、日本の資産を含むパブリックおよびプライベート エクイティ ファンドを立ち上げることで、日本の商業用不動産との接点を増やしています。 大信グループの次期後継者に指名された大信証券副会長のヤン・ホンソク氏も定期的に来日し、日本への投資機会をうかがっている。

◆「低金利」 日本の不動産投資の魅力↑…個々の資産の競争力が肝要

ダイシン グローバル コアの日本の資産がある東京は、不動産投資家にとってアジアの人気都市と見なされています。 昨年の東京の商業用不動産取引は総額 258 億ドルで、アジア太平洋地域の都市の中で最大でした。

国内外の投資家は、日本の低金利を商業用不動産への魅力的な投資と見なしています。 最近の世界的な金利の上昇にもかかわらず、日本は依然として低金利スタンスを維持しています。 そのため、日本の不動産を購入する際に現地ローンを組めば、取得費用の負担は少なくなります。

また、円とウォンの金利差による為替ヘッジプレミアムも期待できます。 通貨ヘッジ プレミアムは、国債の金利が高い国が通貨スワップ中に通貨リスクを軽減するために得ることができる利益です。 昨今の急激な利上げにより日韓の金利差が拡大していることから、為替ヘッジプレミアムはさらに拡大することが予想されます。

しかし、日本の商業用不動産投資は楽観視できないという声もある。 特に、東京でのオフィス投資の場合、個々の資産を慎重に検討する必要があることが強調されています。 日本の「都市再生プロジェクト」の一環として、東京のクラスAオフィスの供給が増加しています。 テナントからの新規オフィス入替需要と、供給面の拡大による賃料下落圧力が相まって、資産の平凡さは収益性を悪化させる可能性があります。

不動産業界関係者は「日本の商業用不動産のマクロ投資環境は良好」としながらも、「最近の東京のオフィス供給の増加により、オフィススペースの競争力は、契約条件などの細かい要素によって変動する」と語った。賃貸契約、立地条件、各物件の状態が重要です」と彼は言いました。

今年6月の東京の中心業務地区（主要5地区）の3.3平方メートルのオフィス資産の平均賃料は22,273円で、前年比4.2％下落した。 一方、主要5区のオフィス平均空室率は0.2%上昇し6.39%となった。 五大区とは、東京都のオフィスが集中するエリア、千代田区、港区、中央区、新宿区、渋谷区のことです。

◆SCPIに2拠点譲渡、賃貸契約のリスク↑

まず、ダイシン・グローバル・コアリートの1号店である「麹町大通ビル」の場合、平米あたりの賃料が東京5区の平均よりも高い。 しかし、ビルの空室率は地域平均よりも高い。

麹町大通ビルは、東京五区の一つである千代田区にあります。 延べ床面積24,146.99㎡（7304.5坪）、2758.45㎡（834.4坪）の土地に建てられました。 同ビルは日東紡を含む6社が利用している。 二藤紡績は繊維・織物製造業の上場企業で、建物の賃貸可能面積の50%を賃貸しています。 建物の賃料率は92％、平米あたりの平均賃料は27,659円（加重平均）。

資産は、私募不動産ファンドを通じてダイシンアセットマネジメントが保有する不動産です。 「ダイシンジャパン 投資犯罪特化型不動産投資信託11号」は、不動産信託の受益権を100％保有する合弁会社（DS麹町合同会社）の匿名会員（TK）の株式を98.89％保有しています。エステート。 ダイシン証券とグループ会社は、ファンドに１７６０億ウォン（２種類の受益証券、８９．８％出資）を出資した。

ダイシン グローバル コア REIT は、総額 1,917 億ウォンを投資して、ファンドが保有する TK の株式の 98% を取得します。 麹町大通ビル信託の受益者100％の時価総額は555億円（約5550億ウォン）。

SCPI の 2 番目のオフィスビルである「キャナル サイド ビルディング」も、5 つの主要な区にある物件です。 空室率は3%と地方平均よりも低いですが、平均賃料も地方オフィスよりも低くなっています。

キャナルサイドビルは、品川区の9652.12㎡（2919.77坪）の敷地に延床面積42,942.67㎡（12,99016坪）で建設されました。 パナソニックの子会社であるパナソニック コンシューマー マーケティングが、建物の賃貸面積の 97% を賃貸しています。 1棟あたりの平均賃料は1万3376円。

2019年、ダイシンアセットマネジメントは、公募ファンド「ダイシンジャパンハイム不動産投資信託3号」を通じて、資産を保有する「DSキャナル合同会社」のTK株式を77億円で取得しました。 今年５月に満期を迎え、ＴＫの持ち株はダイシンＦ＆Ｉに８５億円で売却された。 ダイシン グローバル コア REITs は 90 億円で TK の 98.98% の株式を取得します。

ダイシン グローバル コアリートが購入した東京の 2 つのオフィスでは、リートの資産の保有期間中にテナントの賃貸借契約が満了します。 ダイシン・グローバル・コアリッツは、2 つの資産を 5 年間レンタルした後、売却する予定です。

ダイシングローバルコアリートは、賃貸借契約更新の負担が大きい。 まず、麹町大通ビルのメインテナントである二藤紡績の賃貸借期間は2024年に満了します。追加の賃貸借契約は2023年に、2025年に3つ、2026年に1つの賃貸借契約が満了する予定です。パナソニック コンシューマー マーケティングとの賃貸借契約は、 2023年12月に有効期限が切れます。

さらに、ダイシン グローバル コア REITs は、東京を拠点とする集合住宅の資産をポートフォリオに追加します。 ＲＥＩＴは、大信証券東京が保有するザ・グラン・クラッセ能本橋イーストのＴＫの９８．９８％の株式を２４９億ウォンで取得する計画だ。 本物件は、東京都中央区に所在する居住型施設です。 REIT の購入目標は 80 室中 75 室で、1 室を除いてテナントあり。

集合住宅の不動産は、最近世界の注目を集めている不動産投資の分野です。 グローバルな不動産資産管理会社である AEW キャピタルは、今年初めに日本の集合住宅 6 件をポートフォリオに追加しました。 別の不動産業界関係者は、「日本は、アジア太平洋諸国の中で珍しい多世帯投資産業を持っている」と説明した。

一方、ダイシン グローバル プライム リートは、「TK-GK」のストラクチャーを使用して日本の不動産に投資する予定です。 日本に合同会社（GK）が設立され、REITは匿名組合員（TK）としてGKと契約を結び、資金を投資します。 合同会社がTKの資金を運用し、利益をTKに分配する仕組みです。 日本では主に未払税の節税手段として利用されています。 ただし、TK-GK の仕組み上、REIT は GK の運用に関与することはできません。 REIT は、地元の不動産会社を選択して GK を TK オペレーターとして引き継ぐことにより、資産運用を外部委託します。